犬にしてくれ

卑屈の森からリア充を目指して右往左往する様を克明に

先のことだからまだ大丈夫?マンション建て替えについて考えてみる

マンション建て替えの基準が緩和されるというニュースがありました。

施行開始は今年からだそう。

わたしのマンションは約70戸が入っているので、今までは5分の4である56戸の同意を得なければいけなかったところ、今後は3分の2である46戸の同意を得ればOK!ということになります。
10戸なのであんまり変わらなそうですが、団地のような大きいマンションだとぐっとハードルが下がりそうですね。

 

今のところは何の影響もなさそうなニュース、できれば影響がないまま終わればいいのですが、ちょっと考えてみます。


マンションを購入した時に、「長期修繕計画書」というものをいただきます。

f:id:isunoue:20160103165341p:plain

上の図はネットからパクってきたそれっぽいやつで、うちのマンションではありません。


ローンとは別に管理費として徴収されているお金がありますが、その一部は管理人さんの人件費やセコムなどに支払われ、一部は修繕積立金としてどこかに蓄積されます。
修繕計画書とは、この修繕積立金として貯めてあるお金が、今後どのように使われていくか。マンションをどのタイミングで修繕して、都度いくらかかるのかの収支がわかる予定表になっています。

さて、わたしのマンションの計画書を引っ張り出してみると、マンションが建った2010年から、築30年となる2040年までの修繕の予定が書いてあります。
12年おきに大規模な修繕があり、それとは別にポンプなどの設備の交換がちょこちょこあるとのこと。全て貯められた管理費で賄われる予定で、例えば住人さんが極端に少ない、なんてことがなければ問題無さそうです。

…と、ここで、そこから2040年以降の予定が無いことに気が付いた。

マンションの修繕計画ってそういうものなんですかね?

今のところ、このマンションに住むのは長くて5年くらいで、そのあとは売ろう、と考えていますが、先のことはわかりません。
さらに妄想を広げて、もし2040年までずっとこのマンションに住んでいたら?と考えてみます。

まず、ローンについて。わたしは35年ローンを組んでいるので、もし繰上返済もせずに2040年までこつこつローンを払い続けていたとしたら、あと10年残っています。

もし、ここで建て替えの話が起きたとしたら?築30年というと、きっと老朽化も進んでいるはず。建て替えという話が出てもおかしくありません。
その時わたしは52歳!悲しい現実ですがきっと両親も亡くなっている可能性が高い。他に親しい親戚もいないので身寄りもなく、結婚もせずに女友達とやいのやいの寂しさを紛らわせながら、この都会の真ん中で図々しく生きている可能性は十分にあります。


ここで「建て替えをするので1年間マンションを立ち退いてください」と言われたら、多分めっちゃ困る。というかマンションの立ち退きって1年じゃ済まないんだろうな。

そうしたら、わたしは仮住まいの賃貸のマンションを探さなくてはなりません。
マンションの建設会社ではそういう時に何か補償してくれるサービスを備えているのでしょうか。ローンもまだ10年残っているのに、その上家賃も払うとなると多分やっていけません。なんならその数年前から、修繕積立金の他に建て替え用のお金を徴収され始める可能性もあります。というか建て替えの時って住んでないのにローン払わなきゃいけないのかな…それは虚しい…
もうそうなったらいっそ売ってしまいたいけれど、その時に誰か買ってくれるのかな。

それとは逆に、もしかしたら40年後にわたしは7億の宝くじを当ててローンも完済し、建て替えて綺麗なマンションに住めるなんてラッキー!と思っているのに所有者の3分の2の同意が得られずに断念…なんてこともあるかもしれません。


これはものすごくネガティブな方へ、ネガティブな方へと考えた場合の未来なので、そうなる可能性は低いです。でも、無いとは限らない。

このニュースに関して良いとかよくないとかいう話ではなく(そういうことはよくわからないので識者のみなさまにお任せします)、意外と自分に影響するかもしれないぞ!?という印象を受けました。不動産に関して勉強したつもりだけど、結構無知な自分に気づく。

①一般論として、マンションの建て替えにはどれほどの年数・費用がかかるのか?
②その間、住人はどうやって仮住まいに引っ越すのか?その段取りや補償について
③自分の住んでいるマンションの2040年以降の修繕計画について
④そもそも現行の修繕計画は滞りなく進んでいるのか?

こんなことも知らずにローンを組んでしまっていることにびっくりですが、無知なことに気付けたのはいいこと。①・②は勉強すればわかりそうですし、③・④に関してはマンションの組合に参加すると何か見えてきそうです(ただ、マンションの修繕計画は昨年見直しがあったばかりのはずなので、次の組合に参加しても話題には出なさそうだなあ…)。他のマンションの修繕計画も見てみたいなあ。

今回のことに限らず、意外とニュースが自分に関係がある、というのはおうちを買ってものすごく実感していること。あんまり見ないニュースですが、しっかりチェックせねばと気を引き締める年末年始でした。